Приобретение недвижимости в Латвии
29 мая, 2020
Во избежание проблем с приобретаемым объектом важно оценить не только внешний вид и техническое состояние объекта, но и уделить должное внимание юридическим вопросам, связанным с недвижимостью. Это относится в одинаковой степени как к проверке юридического статуса недвижимости перед покупкой, так и к юридическому оформлению самой покупки.
В классическом варианте сделка по покупке недвижимости состоит из следующих этапов:
- Поиск недвижимости;
- Согласование и заключение договора;
- Регистрация прав собственности;
- Фактическая передача собственности во владение нового собственника.
В более сложных ситуациях вышеуказанный перечень может быть расширен. Например, когда приобретается заложенная в пользу третьих лиц недвижимость с привлечением заемных средств или когда сторонами планируется заключение договор задатка. Договор задатка используется, когда сама покупка откладывается на какое-то время по каким-либо причинам. Для этого покупатель вносит задаток в виде гарантии, что он исполнит договор, когда обстоятельства, по которым сделка пока что не может произойти, будут устранены.
1. Поиск недвижимости
Подбирая недвижимость, нужно проверить ее юридический статус. В случае с многоквартирным домом, необходимо понять, покупаете ли вы квартиру в виде отдельного объекта недвижимости или как долю в общей собственности. Если дом поделен на квартирные собственности, то и приобретаете вы отдельную квартирную собственность. Но домов, которые не поделены на квартирные собственности, в Латвии достаточно много, в том числе и среди так называемых новостроек. В таком случае вы становитесь сособственником общего имущества. Владение квартирой в виде доли в общей собственности имеет ряд недостатков и даже рисков, о которых стоит осведомиться прежде, чем подписывать договор купли.
Еще одной часто встречаемой проблемой являются самовольные строительные работы (без согласования в строительном управлении). Если есть подозрения, что в квартире или доме была перепланировка, то необходимо потребовать у продавца предъявить документы, подтверждающие, что все работы были согласованы и выполнены в соответствии с законом. Соответствие кадастрового дела фактической планировке квартиры еще не является подтверждением того, что продавцом были выполнены все необходимые процедуры и получены все разрешения. Если перепланировка не была согласована, то последствия самовольного строительства лягут на плечи нового хозяина уже после приобретения квартиры. Встречаются иногда и случаи, когда для проведения работ необходимо получить согласие других собственников многоквартирного дома, что вообще может оказаться невозможным.
Приобретая частный дом или землю под строительство не лишним будет заглянуть и в план развития города, чтобы понимать правила застройки и вид использования земли на близлежащих территориях.
2. Согласование и заключение договора
Внимание стоит уделить не только юридической проверке самого объекта, но и правильному оформлению сделки. Оформление сделки по покупке недвижимости состоит из ряда последовательных действий. Невыполнение одной из сторон своих обязательств в ходе осуществления сделки может привести к возникновению разногласий и к ее расторжению. Естественным образом стороны в таком случае обращаются к условиям договора, юридическому оформлению которого не всегда придается должное внимание. Важно, чтобы договор был составлен корректно, с учетом ваших интересов и возможных рисков.
В договоре купли повышенное внимание стоит обратить на условия расторжения договора и на порядок оплаты суммы сделки. Что касается порядка оплаты, то нужно иметь в виду, что регистрация прав собственности нового владельца не происходит мгновенно после подписания договора купли. Поэтому возникает вопрос о том, в какой момент происходит оплата, до регистрации нового собственника или после. Вопрос этот решается посредством открытия счета сделки в банке или депонирования суммы сделки у нотариуса. Нерезидентам Латвии, у которых нет счета в каком-либо латвийском банке, стоит подойти к этому вопросу заблаговременно, так как процесс открытия счета может затянуться в связи с проверками в сфере предотвращения легализации незаконно полученных денежных средств.
На данном этапе сделки также подписывается нотариальное прошение о занесении прав собственности в земельную книгу.
3. Регистрация прав собственности
После того, как подписан договор купли и прошение о регистрации права собственности, эти документы подаются в земельную книгу. Перед подачей документов нужно будет оплатить государственную пошлину в размере 2% от суммы сделки (в некоторых случаях размер государственной пошлины может быть меньше). Полный перечень подаваемых документов будет зависеть от обстоятельств конкретной сделки. Например, если продавец состоит в браке, то может понадобиться разрешение его супруга на осуществление сделки.
В гражданском законе Латвии сказано, что собственником недвижимости является тот, чье имя занесено в земельную книгу. В свою очередь, регистрация покупателя собственником недвижимости может занять до 10 дней с момента подачи документов. Пока покупатель не занесен в земельную книгу как собственник, он таковым не является и может лишь требовать исполнение договора купли. Именно по этой причине важно, в какой момент произойдет оплата всей стоимости покупки и будет ли использоваться счет сделки, так как с момента подписания договора до регистрации в земельной книге могут произойти события, в результате которых права собственности зарегистрировать будет невозможно. Если покупатель перечислил продавцу всю стоимость до того, как его право собственности зарегистрировано, то в случае расторжения сделки взыскание с продавца суммы покупки может оказаться затруднительным или даже невозможным.
4. Передача недвижимости покупателю
Заключительным этапом сделки является фактическая передача недвижимости новому собственнику. В этот момент продавец передает ключи и документацию на приобретенную недвижимость покупателю, сторонами фиксируются показатели счетчиков для распределения ответственности, а также состояние самой недвижимости. Любые недостатки, которых ранее не было, нужно внести в приемо-сдаточный акт. Продавец до передачи проданной вещи должен хранить ее с большой заботливостью и несет ответственность за последствия любой неосторожности.
ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ
Юридическое бюро Belyaev & Belyaev специализируется в области вещного права и имеет опыт в реализации сделок с недвижимостью разной сложности. Если Вам необходима юридическая помощь в оформлении сделки или Вы желаете получить консультацию по вопросам недвижимости, пожалуйста, свяжитесь с нами по электронной почте или по телефону.
ОБРАТНАЯ СВЯЗЬ
Спасибо! Запрос принят.
Ошибка при отправлении. Пожалуйста попробуйте еще раз!
