Ceļvedis nekustamā īpašuma iegādei Latvijā
29 maijs, 2020
Jebkura nekustamā īpašuma pirkuma darījuma juridiskā daļa ir tikpat svarīga kā tā īpašuma esamība un tehniskais stāvoklis, kuru vēlaties iegādāties. Regulārs īpašuma iegādes darījums Latvijā parasti sastāv no šādiem posmiem:
- Meklējiet pareizo īpašumu,
- Sarunu vešana un darījuma slēgšana,
- Jaunā īpašnieka reģistrācija,
- Aslēgu nodošana.
Sarežģītos gadījumos iepriekšminētajam sarakstam var pievienot vēl dažus posmus. Piemēram, gadījumā, ja īpašums tiek turēts kā nodrošinājums trešajām personām vai tas tiek iegūts, izmantojot kredītu, vai ja puses vēlas noslēgt naudas līgumu (depozītu). Naudas līgums vai depozīts parasti tiek izmantots gadījumos, kad darījuma izpildi nevar veikt nekavējoties. Šim nolūkam pircējs iemaksā noteiktu pirkuma cenas summu, lai nodrošinātu darījuma izpildi.
1. Īpašuma meklēšana
Šim solim ir nepieciešama izpratne par konkrētā īpašuma juridisko statusu. Daudzdzīvokļu mājas gadījumā pircējam ir jāpārliecinās, vai viņš dzīvokli pērk kā atsevišķu dzīvojamo īpašumu vai kā daļu nedalītā kopīpašumā. Ja daudzdzīvokļu ēka tika sadalīta atsevišķos dzīvojamos īpašumos, tad pircējs iegūst dzīvokli kā atsevišķu īpašumu. Tomēr Latvijā ir daudz ēku, kuras nav sadalītas, arī starp tā sauktajām jaunbūvēm. Pēdējā gadījumā pircējs kļūst par daudzdzīvokļu mājas daļas līdzīpašnieku. Dzīvokļa piederībai kopīpašuma daļas veidā ir vairāki trūkumi un ar to saistīti riski, par kuriem pircējam ieteicams iepazīties pirms šāda darījuma noslēgšanas.
Vēl viena izplatīta problēma ir neatļauta rekonstrukcija (atļaujas trūkums Latvijas būvvaldē). Ja rodas aizdomas, ka dzīvoklī varētu būt veikti rekonstrukcijas darbi, pircējam jāprasa pārdevējam uzrādīt dokumentus, kas apliecina, ka visi darbi ir veikti likumā noteiktajā kārtībā un ir saņemti visi nepieciešamie saskaņojumi. Kadastrālās uzmērīšanas lietas atbilstība faktiskajam dzīvokļa plānojumam nebūt nenozīmē, ka rekonstrukcijas darbus ir atļāvusi vietējā būvvalde Latvijā. Ja rekonstrukcija netika apstiprināta, neatļautu darbu sekas pēc iegādes var kļūt par jaunā īpašnieka atbildību. Vērts pieminēt, ka atsevišķos gadījumos dzīvokļa rekonstrukcijas darbiem var būt nepieciešama citu ēkas dzīvokļu īpašnieku atļauja, ko var nebūt iespējams iegūt.
Pērkot māju vai zemi, ir vērts ieskatīties attiecīgās pilsētas vai teritorijas telpiskās attīstības plānā, lai izprastu vietējos apbūves apstākļus un blakus esošo zemes gabalu izmantošanas veidu.
2. Pirkuma līguma pārrunas un parakstīšana
Īpašuma pirkuma darījums sastāv no vairākiem secīgiem soļiem. Ja kāda no pusēm nepilda ar konkrēto darbību saistītos pienākumus, var rasties domstarpības un darījums tiek pārtraukts. Strīdi tiks izskatīti, interpretējot pirkuma līguma noteikumus un nosacījumus, kuriem puses dažkārt nepievērš pienācīgu uzmanību. Tāpēc ir svarīgi, lai pirkuma līgumā tiktu ņemtas vērā jūsu intereses un iespējamie riski.
Daži no svarīgiem punktiem, kam jāpievērš uzmanība, ir līguma izbeigšanas nosacījumi un pirkuma cenas samaksas kārtība. Runājot par apmaksas kārtību, jāņem vērā, ka pircēja īpašumtiesību reģistrācija nenotiek vienlaikus ar pirkuma līguma parakstīšanu. Tātad pirkuma maksa ir jāmaksā pirms vai pēc īpašumtiesību reģistrācijas? Lai aizsargātu gan pircēju, gan pārdevēju, var izmantot jebkurā Latvijas bankā atvērtu darījuma kontu vai Latvijas notāra depozītu. Latvijas nerezidentiem, kuriem nav bankas konta nevienā Latvijas bankā, par to vajadzētu apsvērt savlaicīgi, jo darījuma konta atvēršana var aizkavēties ilgstošu pārbaužu dēļ.
Šajā darījuma stadijā puses paraksta arī notariālu lūgumu reģistrēt pircēja īpašuma tiesības zemesgrāmatā.
3. Īpašumtiesību reģistrācija
Tiklīdz ir parakstīts pirkuma līgums un notariāls pieprasījums, šos dokumentus var iesniegt zemesgrāmatā. Par īpašumtiesību reģistrāciju ir jāmaksā valsts nodeva 2% apmērā no pirkuma cenas (atsevišķos gadījumos valsts nodevas apmērs var būt mazāks). Pilns iesniegšanai nepieciešamo dokumentu saraksts būs atkarīgs no konkrētā darījuma apstākļiem. Piemēram, atļauja pārdot var būt nepieciešama no pārdevēja laulātā.
Saskaņā ar Latvijas likumiem īpašuma īpašnieks ir tas, kurš kā tāds reģistrēts zemesgrāmatā. Tomēr pircēja īpašumtiesību reģistrācija var ilgt līdz 10 dienām no pieteikuma iesniegšanas brīža. Kamēr pircējs nav reģistrēts kā jaunais īpašnieks, viņš par tādu netiek uzskatīts un līdz ar to var tikai pieprasīt līguma izpildi. Tas ir galvenais iemesls, kāpēc ir svarīgi iestatīt pareizu maksājuma procedūru vai izmantot darījuma kontu. Minēto 10 dienu laikā var rasties daži apstākļi, kas padara neiespējamu pircēja īpašumtiesību reģistrāciju. Ja pircējs pārdevējam ir pārskaitījis pilnu cenu pirms viņa īpašumtiesību reģistrācijas, tad atgūt naudu no negodprātīga pārdevēja var būt pārāk sarežģīti vai pat neiespējami. Bet, ja tika izmantots darījuma konts un kāda iemesla dēļ nav reģistrētas pircēja īpašumtiesības, tad banka vienkārši atgriež pircējam pirkuma cenu.
4. Atslēgu nodošana
Slēgšanas brīdī pārdevējs faktiski nodod īpašumu pircējam kopā ar īpašuma atslēgām un visiem saistītajiem dokumentiem. Šajā posmā puses atzīst komunālo pakalpojumu skaitītāju rādījumus, kā arī visus defektus, kas īpašumam varēja būt radušies darījuma laikā. Jebkuri šādi defekti jānorāda tā sauktajā piegādes un pieņemšanas dokumentā, kas tiek parakstīts slēgšanas brīdī. Līdz darījuma slēgšanai pārdevējam ar vislielāko rūpību jāsaglabā pārdotais īpašums līdz mantas piegādei un līdz ar to ir atbildīgs par jebkādas neuzmanības sekām.
Iesniedziet savus jautājumus
Esam pilna servisa juridiskais birojs Latvijā, kas specializējas arī nekustamā īpašuma tiesību jomā ar pieredzi dažādas sarežģītības nekustamo īpašumu darījumu veikšanā. Ja jums nepieciešama palīdzība saistībā ar nekustamā īpašuma iegādi vai pārdošanu, lūdzu, sazinieties ar mums, izmantojot zemāk esošo kontaktformu vai pa e-pastu.
Kontaktu forma
Paldies! Jūsu jautājums ir saņemts. Mēs ar jums sazināsimies tuvākajā laikā.
Iesniedzot jautājumu radās problēma. Lūdzu, mēģiniet vēlreiz!
